Главные изменения 2018 года в законах о недвижимости
09 февраля 2018
В 2018-м году вступят в силу сразу несколько поправок в текущее законодательство, касающееся сферы недвижимости. Причем не все уточнения заработают с 1 января. Некоторые изменения станут легитимны в течение года. Россиянам стоит приготовиться к отмене дачной амнистии и возможному коллапсу строительной отрасли, который, по мнению ряда экспертов, может быть спровоцирован принятыми нововведениями.
В январе вступил в силу запрет на распоряжение земельными участками, сведения по которым отсутствуют в ЕГРН. Данный шаг стал продолжением инициативы по обязательному предоставлению технического плана объектов капитального строительства, которая действует в России с 2017 года. Дачные дома также относятся к объектам капстроительства, поэтому должны находиться в границах контура, отмеченного на плане как строение. Пока границы не размежеваны, участок нельзя ни продать, ни подарить, даже если свидетельство о праве земельной собственности будет на руках. То есть, владелец будет законодательно переведен в ранг пользователя, пока не пройдет процедуру межевания у кадастрового инженера.
Все изменения, на основании которых заработал данный запрет, внесены в ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Цель инициативы в постепенном и планомерном уточнении границ земельных наделов. Сегодня подавляющее большинство спорных ситуаций в сегменте земельных отношений происходит потому, что непонятно, где заканчивается граница одного земельного надела и начинается граница другого. Власти сквозь пальцы смотрели на неразбериху с пересекающимися границами, так как это увеличивало налогооблагаемую базу, что влекло повышение налоговых сборов в местный бюджет. Теперь же количество неузаконенных участков должно уменьшиться.
Также с 1 января в очередной раз ужесточились требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. По новым правилам, такие компании должны будут иметь единственный банковский счет, по которому обязаны совершать все операции. Причем операции должны быть связаны напрямую с целями строительства, для которых и были привлечены средства отечественных дольщиков. Величина собственных денежных средств компаний-застройщиков не должна быть менее 10% от общей стоимости объекта, утвержденной в финансовой части проекта.
Еще один момент – усиление контроля за возведением объектов, для чего увеличилось количество требований как к самой строительной фирме, так и к разрешительной документации, которую она получает для возведения объекта. Главное изменение коснется количества разрешений, которые могут быть выданы одной строительной компании. Организация сможет построить несколько долевых объектов по одному разрешительному документу, но вот работать одновременно по нескольким разрешениям будет запрещено. При этом компания-застройщик должна трудиться в данном сегменте не менее 3-х лет, за которые она должна была построить не менее 10 000 метров новой квадратуры.
В свою очередь, Центробанк с 1 января ужесточил правила выдачи ипотечных займов. Регулятор повысил коэффициенты риска по ипотеке в зависимости от величины первоначального взноса. Так жилищные кредиты с первоначальным платежом менее 20% от стоимости жилья получили коэффициент риска в 150%. Если первоначальный платеж составляет менее 10% итоговой стоимости, коэффициент риска при этом возрастает до 200%.
Данный шаг ЦБ означает, что банки либо поднимут планку минимального взноса, либо повысят процентные ставки по кредитам с низким первоначальным платежом. Представители Банка России пояснили, что инициатива направлена исключительно на сохранение стабильности банковского сегмента и минимизацию рисков образования «мыльного пузыря», который привел к коллапсу банковской системы США и спровоцировал мировой финансовый кризис.
Приятную новость принес январь для россиян, которые более 183 дней проводят за границей и имеют там недвижимое имущество. Теперь они вправе открыть за рубежом валютный счет, продать свою недвижимость и перевести вырученную сумму на счет в иностранном банке, не отчитываться при этом перед российской налоговой инспекцией. Ранее подобные операции можно было проводить исключительно через банки, уполномоченные ЦБ РФ, а также предоставлять в ИФНС ежегодный финансовый отчет.
В марте заканчивается так называемая дачная амнистия для ИЖС. Уже с 1 марта 2018 года регистрацию права на жилищное строение нельзя будет произвести без документально оформленного разрешения на ввод недвижимого объекта в эксплуатацию. Поэтому курянам, которые хотят воспользоваться упрощенным порядком регистрации, нужно успеть оформить все документы до 28 февраля. Упрощенный порядок оформления в собственность земельных наделов пока сохранится до 2020 года в неизменном виде.
Данная инициатива также была вполне ожидаема. Целью дачной амнистии являлось сокращение огромного количества неучтенных строений. Это позволило бы навести порядок и повысить налогооблагаемую базу. Авторы проекта отметили, что он выполнил свою задачу по большей части, поэтому смысла в упрощенном подходе к оформлению дачной и садовой недвижимости уже нет.
В июле все закладные по ипотеке будут переведены в электронный формат. Данный шаг станет первым на пути к полному переходу на электронный документооборот в процессе приобретения жилой недвижимости в кредит и сократит огромное количество бюрократических ограничений. Форма электронной закладной уже унифицирована. Ее можно заполнить как на электронном портале Госуслуг, так и на официальной интернет-странице Росреестра.
В сентябре начнет работу Наследственный фонд. Организация станет распоряжаться недвижимостью, бизнесом или капиталом, которые остались после смерти собственника. Теперь пенсионер не обязан, к примеру, переписывать квартиру на кого-то из взрослых родственников, а напрямую завещать недвижимость внуку. В силу юного возраста юридически это оформить будет невозможно, для чего и понадобится Наследственный фонд. Он вступит в право наследования с обременением переоформить квартиру на внука по достижению им совершеннолетия. Кроме сделок с недвижимостью, Наследственный фонд может перевести все финансы заявителя на спецсчет, с которого деньги можно будет потратить только согласно воле наследодателя. То есть, промотать все состояние за один день уже не получится.
Помимо уже утвержденных поправок, часть изменений находится на стадии рассмотрения Правительства РФ. Если их одобрят, то контроль за работой управляющих компаний будет ужесточен. Также стоит приготовиться к усиленному вниманию со стороны властей и владельцам незаконных построек. В случае одобрения поправок в ФЗ, все неучтенные постройки грозят их хозяевам двойным земельным налогом. Новое правило коснется всех участков, в том числе дачных и садовых.
Среди наиболее значимых изменений в сфере ЖКХ можно отметить прямые договора ресурсоснабжающих организаций с потребителями, которые подразумевают отказ от целой цепочки посредников и трехсторонних договоров. Авторы идеи уверены, если убрать из взаиморасчетов управляющие компании, это понизит коррупционную составляющую и сделает невозможными злоупотребления со стороны управляек.
Расселение аварийного жилья, скорее всего, будет продолжено. Думцы уже работают над созданием соответствующих механизмов. А из того, что уже утвердили, наиболее полезной может оказаться информация об упрощении процедуры отказа от управляющей компании. Если будет установлен факт грубого нарушения управляйкой своих обязанностей, у нее изымут дома из управления без решения суда, достаточно будет соответствующего постановления жилищной инспекции. Под грубым подразумевается нарушение, которое повлекло опасность для жизни и здоровья жильцов. Сюда же относится умышленное злоупотребление вроде отказа передать всю техническую документацию на многоэтажку при переходе ее в управление новой коммунальной организации.
Пересмотрена и норма права в отношении лицензирования управляющих компаний. Лицензия выдается сроком на 5 лет и может быть отозвана, если в течение полугода с момента ее получения в ведении УК не появится ни одного дома. Также лишиться лицензии УК может в случае, если три раза откажется от проверки Жилищного надзора.
