Грозит ли рынку жилья в России американский «ипотечный пузырь»?
18 мая 2018
За 2017 год в России было выдано на 27% больше ипотечных кредитов, чем годом ранее. Если для одних экспертов данный факт стал поводом для оптимизма и утверждений о росте отечественной экономики, то другие углядели в нем параллели с кризисом в США, который вылился в общемировой экономический коллапс, и стали пророчить такой же сценарий развития событий для нашей страны в самое ближайшее время.
Действительно, уже несколько лет подряд количество выданных ипотечных кредитов в России неуклонно растет. В прошлом году цифра составила 1 086 939 жилищных займа. Банки заявляют о стабильном росте портфелей, однако не все разделяют оптимизм по поводу ипотечного бума в стране, так как финансовый кризис в США начинался с аналогичного подъема ипотечного сектора.
Экономисты отмечают, что ажиотажный спрос на кредитное жилье стал следствием дешевеющих ипотечных предложений. Если в конце 2016 года банки предлагали новострой россиянам по ставке в 11,54% годовых, то год спустя процентная планка опустилась почти на 2 пункта до 9,79%. На фоне падения процентных ставок стали расти объемы выданных кредитов – с 1,66 миллиона до 1,92 миллионов рублей по тем же сопоставимым временным маркерам. Снижение ипотечной ставки позволило россиянам рассматривать жилье большей площади за те же деньги, что сделало 2017-й год самым продуктивным за всю историю наблюдения с финансовым итогом в 2 миллиарда рублевого эквивалента выданных ипотечных займов.
Еще одним мощным стимулом для россиян покупать жилье в кредит стала возможность оформления ипотеки без первоначального взноса. Распространение подобных программ некоторые экономисты оценили как положительный эффект на фоне стабилизации отечественной экономики. Согласно оценке экспертов из «Метриум Групп», сегодня кредит без первоначального взноса предпочитают оформлять примерно треть от всех потенциальных покупателей. Раньше первоначальный взнос в виде 15-20% от итогового ценника жилья являлся неподъемным бременем для определенной категории россиян, что ограничивало их активность. Теперь такие клиенты также вышли на ипотечный рынок, что на порядок увеличило спрос на рынке недвижимости.
Анализируя стремительную динамику, некоторые экономисты выразили опасение, что столь впечатляющие положительные результаты от реформ могут обернуться крайне негативными последствиями. В своих предположениях эксперты допускают повторение американского сценария кризиса, который произошел в США в 2008-м году, и отголоски которого ощутил на себе весь мир.
Напомним, что именно большое количество просроченных долгов по жилищным займам среди американских держателей ипотеки спровоцировало мировой финансовый кризис 10 лет назад. Тогда американские банки в массовом порядке выдавали жилищные кредиты всем желающим, не принимая во внимание уровень доходов граждан. В итоге сначала обвалился банковский сектор, затем к падению подтянулись строительные компании и отрасли, которые были завязаны на этом бизнесе. Цепочка падений банковских индексов отразилась падением на всех биржах всех стран мира, что обвалило мировую экономику и надолго повергло страны в состояние стагнации.
Чтобы понять, есть ли предпосылки к подобному развитию событий в России, нужно обратить внимание на несколько моментов. Несмотря на очевидную схожесть некоторых параметров, в ситуациях с ипотекой двух стран имеются существенные различия, которые исключают появление «ипотечного пузыря» в РФ.
Первое – это поступательное снижение доли просроченной задолженности в России в течение двух последних лет. Если в 2015-м году процент просрочки свыше 90 дней составлял 3,03%, то в декабре прошлого года цифра снизилась до 2,19%. В случае американского ипотечного пузыря просрочка неуклонно росла, но зарубежные аналитики не обратили на это никакого внимания.
Второе – это детальный анализ потенциального заемщика, что выливается в 41% отказов со стороны банков по заявкам на ипотечный кредит. При этом ¾ всех отказов связаны с внутренней политикой банков и их высокими стандартами системы риск-менеджмента, что уже на этапе выдачи кредита ограждает учреждение от возможного роста проблемных активов.
Третий фактор – это крайне низкий процент ипотеки от доли ВВП. В России данный показатель находится на уровне 2,2% от годового ВВП государства, в то время как в Америке перед финансовым кризисом эта цифра достигла отметки в 73% от ВВП страны.
Четвертым фактором можно назвать игру на опережение от Центробанка. К примеру, регулятор среди прочего ввел повышенные коэффициенты риска для ипотечных продуктов без первоначального взноса, что создает некий баланс между желанием банков выдать как можно больше ипотечных займов и реальными возможностями россиян расплачиваться по этим кредитам в будущем.
