Какие нововведения в долевом строительстве ждут россиян в 2019 году
28 февраля 2019
Эскроу-счета, которые в прошлом году преподносились как панацея от всех подводных камней при долевом строительстве, в этом году уже не кажутся решением всех проблем. Поэтому в ближайшие месяцы долевой бизнес ждет очередное ужесточение контроля. Кроме того, изменились требования к строительным компаниям, и заработал фонд защиты дольщиков. При этом чиновники заявляют о необходимости снижения административной нагрузки на застройщиков, оптимизации нормативной базы и порядка регулирования в сфере строительства, чтобы как можно скорее перевести застройщиков на принципиально новую модель финансирования долевого строительства.
Очередная порция поправок в закон о долевом строительстве должна теперь уже точно обезопасить россиян от нечестных на руку директоров строительных компаний. Нововведения, одобренные Кабмином РФ, еще больше ужесточили требования к строительным организациям, которые возводят многоквартирные дома по договорам долевого участия россиян.
Уже 7 месяцев действует правило, согласно которому застройщикам запретили возводить несколько домов по одному разрешению или использовать несколько разрешительных документов на один объект. Теперь законодатели пошли дальше и запретили иметь строительным организациям больше одного счета в банке, причем банк должен быть строго из списка уполномоченных финансовых учреждений. Исключение – те самые эскроу-счета, на которых консолидируются денежные поступления граждан, заключивших договор долевого участия со строительной компанией. Данные счета будут автоматически страховаться через Ассоциацию страхования вкладов или компенсационный фонд.
Само разрешение теперь может быть выдано, только если у компании есть не менее 10% собственных средств от общего ценника новостроя, застройщик не должен иметь каких-либо долгов и иметь не менее 10 000 успешно возведенных и сданных в эксплуатацию жилых квадратных метров. Также среди обязательных требований – отсутствие каких-либо иных видов деятельности, кроме строительства.
Список документов, которые строительная компания обязана разместить в Единой информационной системе жилищного строительства, также расширился. Теперь застройщики обязаны представлять все правоустанавливающие бумаги на земельный участок, на котором будет возводиться новый жилой дом. Территория должна быть или в собственности застройщика, или находится в долгосрочной аренде.
Любая сделка по договорам долевого участия будет сопровождаться банком и контролироваться государством. Для этого в каждом регионе будут созданы специальные контролирующие ведомства, которые займутся осуществлением контроля над компаниями-застройщиками в тандеме с представителями банковских структур. Назначать руководителей для этих отделов будут на самом верху – в Минстрое. Ранее данные функции были возложены на коммерческие организации, получившие соответствующее разрешение.
Ряд экспертов уже заявили, что на первых порах в переходный период возможна перегруженность государственных экспертиз и увеличение времени на выдачу заключений, что может остановить стройку на время или заставить застройщика отказаться от своих планов. Участники рынка опасаются, что пропуск сроков сдачи жилья в эксплуатацию может вылиться в солидный штраф и дополнительные расходы на выплату компенсаций дольщикам, что сведет к нулю всю экономическую выгоду от строительства объекта.
Компенсационный фонд, который, наконец, заработал в полную силу, будет пополняться за счет 1,2% от суммы сделки. Причем сумма рассчитывается от общего количества проданного жилья, но пока она авансом не будет перечислена на счет фонда, договор долевого участия никто зарегистрировать не даст. Финансовая подушка компенсационного фонда будет гарантией безопасности долевой сделки и поможет россиянам получить обещанную жилплощадь, если по каким-либо причинам компания-застройщик не сможет исполнить заключенный договор самостоятельно.
Однако даже вышеперечисленные меры, по оценкам экспертов, не могут в полной мере гарантировать нормальные условия проживания, даже если дом будет достроен. Государственная гарантия, эскроу-счета и компенсационный фонд не помогут в случае, если дом не будет подключен к электрическим и коммунальным сетям. А именно их затянувшееся согласование делает невозможным проживание в новой квартире из-за того, что разрешение на строительство выдается до подготовки документов по сетевому распределению на участке. И в итоге получается, что дом стоит в чистом поле, власти обещают подвести туда воду, свет и газ, а жители дома имеют квартиры, в которых жить пока нет никакой возможности.
Чтобы решить эту проблему, нужно пересмотреть качество подготовки муниципалитетами схем территориального планирования, чтобы избежать дефицита мощностей. Пока что контроль над обустройством инфраструктуры не затронут ни одним из нововведений, так как согласование и экспертиза всех этапов строительства дома в стране есть и успешно работает, а документы по сетевой планировке территории, почему-то, в подобной оценке не нуждаются, – резюмируют эксперты. Это означает, что, скорее всего, нас ждут очередные улучшения и доработки закона о долевом строительстве. И текущая его редакция далеко не последняя.
